Vendo immobile su cui ho usufruito del superbonus: occhio alle tasse!
Vendo immobile su cui ho usufruito del superbonus: occhio alle tasse!
Se l’immobile che stai per vendere non è la tua abitazione principale o se non ne sei entrato in possesso per successione, allora non ti devi preoccupare… almeno per ora.
Se non rientri in queste due casistiche allora devi pagare le tasse sulla plusvalenza, se nel quinquennio precedente sono stati effettuati lavori che hanno beneficiato del Superbonus. Sulla plusvalenza potrà però essere applicata l’imposta sostitutiva del 26%.
È questa la nuova previsione che dovrebbe essere introdotta dalla legge di bilancio per il 2024 e che disciplina in modo specifico una fattispecie ulteriore rispetto a quella tradizionalmente prevista della cessione di un immobile prima del decorso del quinquennio.
Nel TUIR dovrebbero aggiungere la lettera b-bis al comma 1 dell’articolo 67, che dice che sono imponibili “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo”.
Si possono quindi fare delle osservazioni.
In linea generale vengono preservate le situazioni nelle quali il comportamento del contribuente non lasciava intendere un comportamento che mirava a “rimodernare” il bene per poi conseguire un reddito non tassato.
Se infatti il presupposto per la tassazione della plusvalenza è un orizzonte temporale quinquennale tra la data di conclusione dei lavori e la cessione dell’immobile, questo monitoraggio non riguarda chi, per la maggior parte del tempo del quinquennio ha adibito l’immobile ad abitazione principale ovvero nei casi in cui l’immobile in questione sia pervenuto per successione.
In buona sostanza, il meccanismo di tassazione è identico a quello previsto dalla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir a differenza del fatto che, indipendentemente dal tempo trascorso tra l’acquisto e la cessione, il quinquennio dovrà essere monitorato tra la data di fine lavori superbonus e la cessione medesima.
Idealmente, nel caso in cui un contribuente abbia acquistato un immobile adibito a seconda abitazione nel 2018, nel caso in cui siano stati fatti interventi agevolabili conclusi ai sensi dell’articolo 119 del dl 34 del 2020 nel 2022, la cessione potrà avvenire senza plusvalenza soltanto nel 2028 raddoppiando di fatto il vincolo quinquennale sulla scorta di due presupposti differenti. In questo contesto non rileveranno ad aumento del costo del bene, gli interventi effettuati laddove la detrazione sia stata ceduta.
Non sembra però esserci la stessa limitazione nel caso in cui l’agevolazione di specie non sia stata oggetto di trasferimento mediante cessione della detrazione originariamente spettante. In altri termini, dunque, in tale ultima ipotesi si potrebbe sostenere che il costo sostenuto per gli interventi agevolabili possa essere portato ad incremento del costo originario se dovesse scattare il presupposto impositivo per effetto delle disposizioni contenute nelle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir.
Fermo restando che, in relazione alla nuova previsione di cui alla lettera b-bis), viene affermato in relazione agli immobili alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Giuliano Vendrame
01/11/2023
PER CONTATTI compilate l’apposito form
Seguici su Facebook
Tags: manovra 2024, superbonus, tasse
