verifiche catastali

Verifiche catastali e beneficiari superbonus 110% nel mirino

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Verifiche catastali e beneficiari superbonus 110% nel mirino

Il Fisco sta prendendo la mira! I beneficiari del Superbonus che non hanno inviato nei termini il DOCFA (la dichiarazione di variazione dello stato degli immobili), ora rischiano sanzioni e accertamenti sulla legittimità della detrazione. L’art. 21 del ddl di bilancio 2024 prevede verifiche catastali mirate per chi ha fatto interventi edilizi agevolati col Superbonus. Solleticheranno l’attenzione gli immobili il cui stato risulta variato a causa di frazionamento, fusione o cambio di destinazione d’uso, tutte operazioni che richiedono l’inoltro del DOCFA per aggiornare il catasto.

Se la norma contenuta nell’art. 21 diventerà legge a inizio 2024, molti beneficiari del Superbonus finiranno sotto i raggi x del Fisco, in particolar modo coloro che hanno frazionato l’immobile, dividendolo cioè in più unità, magari per massimizzare il risparmio fiscale, dato che la maxi detrazione si calcola separatamente su ciascuna unità.

È proprio l’AE, con la circolare n. 23/2022, che afferma che frazionare l’immobile per poi eseguire lavori agevolabili con Superbonus è un’operazione di per sé lecita, ma i cui contorni di legalità sono discutibili e delicati, dato che potrebbe generare un utilizzo distorto della detrazione tale da configurare un’ipotesi di abuso del diritto, elemento su cui AE conserva il potere di “accertamento in concreto”, come si legge in detta circolare.

Logicamente, un simile accertamento può essere però svolto dall’amministrazione fiscale solo quando essa viene a conoscenza dell’avvenuto frazionamento. E come lo verrebbe a sapere? Attraverso il DOCFA, una dichiarazione che l’intestatario dell’immobile deve presentare al Fisco, tramite un tecnico abilitato, entro 30 giorni dalla data di variazione dello stato dello stesso. Mah…

Il citato art. 21 del ddl Bilancio, va proprio ad intervenire in materia di DOCFA, prevedendo che “l’AE, con riferimento alle unità immobiliari oggetto di interventi di cui all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Superbonus, ndr.) verifica […] se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’art. 1 commi 1 e 2 del decreto del ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701”. Le norme del dm 701/1994 cui il ddl Bilancio si riferisce, infatti, contengono i dettagli tecnici di redazione del DOCFA, regolato di per sé dall’art. 20 del Regio decreto legge 652/1939.

Dalla lettura dell’art. 21 del ddl Bilancio, sembrerebbe intenzione dell’AE di osservare scrupolosamente, mettendo sotto la lente di osservazione, le pratiche Superbonus “sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati”, individuando chi avrebbe dovuto inoltrare il DOCFA e non l’ha fatto.

Infatti, la norma prosegue con un secondo comma, stabilendo che “nei casi oggetto di verifica per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’AE può inviare al contribuente apposita comunicazione”.

Probabilmente una lettera di compliance, che innanzitutto avviserà dell’inadempimento, specificando quali sanzioni rischia il contribuente, e come procedere per il ravvedimento operoso. Certamente, si tratta di un modo per intercettare i ritardatari del DOCFA e recuperare le sanzioni dovute, garantendo il corretto aggiornamento del catasto fabbricati, ma non solo.

Come detto, infatti, il DOCFA rappresenta l’unico modo con cui AE possa conoscere quali variazioni hanno interessato l’immobile prima dei lavori, come il frazionamento o il cambio di destinazione d’uso, elementi entrambi parecchio sensibili in tema di spettanza del Superbonus.

 

Giuliano Vendrame
31/10/2023

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